부동산 재건축/재개발, 조합원 지위 양도 제한

재건축, 재개발

핵심 요약

2025년 12월 현재 대한민국 재건축 정비사업에서 “조합원 지위 양도 제한 및 현금청산 발생 시점”은 정비사업의 단계별로 명확하게 법·정책에서 지정되어 있습니다.
➡ 재건축은 ‘조합설립인가 이후’부터 조합원 지위 양도가 제한되며, 이 시점 이후에 매수인이 조합원 지위를 얻지 못할 경우 현금청산 대상이 될 수 있습니다.
➡ 예외 요건(10년 보유·5년 거주·1가구1주택) 등을 충족하지 못하면 제한이나 현금청산이 적용됩니다. 프리미엄 콘텐츠+1

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1) 정비사업 단계별 핵심 시점

재건축·재개발 등 도시정비사업은 절차상 여러 단계가 있습니다.
그 중 지위 양도 제한·현금청산이 현실적으로 결정되는 주요 시점은 아래와 같습니다.

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✔ ① 조합설립인가(재건축)

— 이 단계부터 “조합원 지위 양도 제한”이 적용됩니다.

• 도시정비법상 조합설립인가 이후에는 조합원의 지위를 양도하는 것이 원칙적으로 제한됩니다.
• 즉, 이 시점 이후에 주택을 매수해도 조합원 권리가 자동으로 승계되지 않으며,
  조합원 지위를 취득하지 못한 경우 새 아파트 입주권을 받지 못하고 ‘현금청산’ 대상으로 분류됩니다. 프리미엄 콘텐츠+1

→ 정리하면
조합설립인가 후 = 재건축 사업에서 ‘지위 양도 제한 및 현금청산 리스크 시작’ 시점입니다.
이전 단계(조합 설립 전)은 일반 매매가 가능합니다.

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✔ ② 사업시행인가 이후

• 재건축 자체는 여기까지가 가장 핵심이며, 이후 사업시행인가, 착공·분양단계로 이어집니다.
• 법령상 관리처분계획인가 등 다른 단계도 중요하지만, 지위 양도 제한은 조합설립인가 시점부터 이미 적용되어 있습니다. 다음

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2) 현금청산이 발생하는 경우

현금청산은 단지의 사업 진행 상황과 조합원 지위 취득 여부에 따라 형성됩니다. 주요 상황은 아래와 같습니다.

✔ 조합설립인가 후 매수자가 조합원 지위를 취득하지 못할 때

• 양도 제한 이후 매수자는 “조합원 권리 승계”가 되지 않아 현금청산 대상이 됩니다.
• 이는 조합원 지위 제한 규정 위반 매매 시점 이후에 거래가 이뤄졌다는 의미입니다. 프리미엄 콘텐츠

✔ 분양 신청‧분양계약 시점 미참여

• 조합원이 분양 신청이나 분양계약 정해진 기간 내에 참여하지 않을 경우에도
  ➤ 해당 조합원은 현금청산 처리될 수 있습니다.
• 예컨대 사업시행인가 후 분양 신청 단계에서 계약하지 않으면
  ➤ 분양권 대신 현금 정산을 받는 구조가 됩니다. 위키원

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3) 왜 “조합설립인가 이후”인지

✔ 정책 배경

• 투기억제·정비사업 안정성을 위해
  투기과열지구 지정 후에는 조합설립인가 단지부터 실수요자 중심의 권리 보호 목적으로 지위 양도 제한이 강화되었습니다.
• 특히 **규제지역(투기과열지구)**에서는 조합원 지위 거래를 제한하여
  ➤ 투기 세력 유입
  ➤ 사업 지연/불확실성
  을 막는 효과를 노립니다. 다음

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4) 예외 규정과 조건

조합원 지위 양도 제한에는 예외 요건이 일부 존재합니다. 예를 들어 아래 조건을 모두 충족하면 제한 전매가 가능한 경우가 법적으로 인정됩니다:

• 1가구 1주택자
• 10년 이상 보유
• 5년 이상 실거주

위 요건이 충족될 경우,
➡ 조합설립인가 이후에도 조합원 지위를 승계할 수 있는 사례가 있습니다. 프리미엄 콘텐츠

※ 다만 **최근 정책(2025년 11월 국토부 해석 변경)**으로
공동지분 등 복수소유자 각각 조건 충족 여부를 개별 판단하도록 강화되어
예외 요건 적용이 과거보다 더 엄격해졌습니다. 조선비즈

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5) 정리 – 단계별 포인트

단계조합원 지위 양도현금청산 리스크

조합설립 전	✔ 가능	X
조합설립인가 이후	❌ 원칙적 제한	○ 발생 가능
사업시행인가 이후	❌ 제한 유지	○ 현금청산 가능 & 분양 청약권 상실 가능
분양 신청 기간 미참여	–	현금청산대상 가능

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6) 결론

재건축의 경우, 일반적으로 ‘조합설립인가’가 승인된 시점부터 조합원 지위 양도가 제한됩니다.
따라서 이때 이후에 매수하면 조합원 권리 승계가 없고, 사업 완료 후에는 현금청산 대상이 될 수 있습니다. 프리미엄 콘텐츠